서울의 초대형 복합개발, 무너지는 상권의 경고 [2025.05.31]

최근 서울시가 발표한 역세권 중심의 초대형 복합개발 프로젝트들이 주목을 받고 있습니다. 세운지구 6-1-3구역을 비롯해 광운대 역세권, 서울역 북부, 수서역 환승센터까지, 주거·업무·숙박·상업이 결합된 이른바 ‘직·주·락’ 복합공간이 서울 전역에서 속속 추진되고 있습니다. 이는 동경, 홍콩, 오사카 등 아시아 대도시들이 채택한 ‘대중교통 중심 개발(TOD)’ 모델을 서울도 본격적으로 도입하고 있다는 의미입니다.

서울의 초대형 복합개발, 무너지는 상권의 경고

 

빛나는 역세권, 그림자 속 전통 상권

그러나 개발의 이면에는 심각한 상권 붕괴가 자리 잡고 있습니다. 온라인 소비 확산과 관광객의 소비 패턴 변화, 그리고 MZ세대의 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 소비 성향이 맞물리며, 낙후된 기존 상권은 외면당하고 있습니다.

팝업스토어, 코엑스몰, 용산 아이파크몰 등 쾌적한 신축 상가에만 수요가 몰리고, 명동, 연남동, 성수동, 홍대 등 일명 '핫플레이스' 외 지역은 공실률이 치솟고 있습니다. 실제로 서울 집합상가의 공실률은 1분기 기준 9.14%를 기록했으며, 용산역 일대는 무려 37.53%에 달했습니다.

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'낙수효과'의 종말, 오프라인 상가의 미래는

과거 대형 쇼핑몰이나 프리미엄 아울렛의 입점은 지역 상권 전체를 활성화시키는 낙수효과를 기대하게 했지만, 현재는 상황이 정반대입니다. 대형 복합시설 내부에서 모든 소비가 이뤄지며, 외부 상가는 오히려 고립되고 있는 것입니다.

특히 MZ세대는 무더위와 추위를 피할 수 있는 실내 쇼핑 환경에 익숙해져 있으며, 대부분의 소비를 ‘몰링’ 중심으로 해결하는 경향이 강합니다. 이로 인해 한국은 유럽식 오픈형 스트리트몰보다 밀폐형 복합쇼핑몰에 수요가 집중되고 있습니다.

 

투자자 포인트

• 서울의 복합개발 프로젝트는 미래 도시 인프라로서 필요하지만, 기존 상권의 소멸을 동반하는 양면 구조를 띠고 있습니다.
• 특히 낙후된 상업시설은 공실 증가 및 임대수익 악화 등 리스크가 빠르게 가시화될 수 있는 구간입니다.
• 오프라인 상가 투자자라면 역세권 입지 여부뿐 아니라, 시설 노후도, 유입 수요의 성향, 소비 패턴 변화까지 종합적으로 고려해야 할 시점입니다.

 

 

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