청약 전에 꼭 확인해야 할 '토허제'란?

'토허제'란 무엇인가요?

최근 정부가 서울 강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산구를 중심으로 '토지거래허가구역'을 확대 지정하면서, 부동산 시장에 적지 않은 변화가 일어나고 있습니다. 특히 3월 24일부터 해당 지역에서 아파트를 매수할 경우 2년간 실거주 의무가 부과되면서, 실수요자와 투자자 모두에게 중요한 체크포인트가 생겼습니다.

하지만 청약을 노리는 분들에게는 조금 다른 이야기일 수 있습니다. 그 이유는 무엇일까요?

 

청약에는 '토지거래허가'가 적용되지 않습니다

국토교통부에 따르면, 토지거래허가구역 내에서 신규 아파트를 청약으로 분양받는 경우는 일반적인 주택 매매와 달리 거래허가 대상이 아닙니다. 즉, 청약 당첨자가 입주 시점에 실거주하지 않고 전세를 놓는 것도 가능한 구조입니다.

그러나 여기서 주의해야 할 점이 있습니다. 강남3구와 용산구는 분양가상한제가 적용되는 규제지역이기 때문에, 별도로 실거주 의무가 발생할 수 있다는 것입니다.

 

실거주 의무는 어떻게 정해지나요?

주택법에 따르면, 규제지역에서 분양을 받았을 때의 실거주 의무는 분양가가 시세 대비 어느 정도인지에 따라 달라집니다.

• 분양가가 시세의 80% 미만인 경우: 실거주 의무 3년
• 분양가가 시세의 80% 이상 100% 미만인 경우: 실거주 의무 2년
• 분양가가 시세의 100% 이상인 경우: 실거주 의무 없음

예를 들어, 작년 7월 분양된 서초구 방배동의 ‘디에이치 방배’는 시세가 낮은 편이었던 관계로 실거주 의무가 면제되었습니다.

 

 

올해도 실거주 의무가 면제되는 단지가 있을까요?

전문가들은 올해도 실거주 의무가 면제되는 단지가 일부 나올 수 있다고 전망합니다. 부동산R114에 따르면, 올해 강남권에서 분양이 예정된 주요 단지로는 다음과 같습니다.

• 서초구 방배동: 방배포레스트자이, 방배삼호12,13동 재건축
• 서초동: 아크로드서초
• 잠원동: 오티에르반포
• 송파구 신천동: 잠실르엘
• 강남구 역삼동: 자이더캐럿141

이들 단지 중 특히 방배동은 실거주 의무가 없을 가능성이 높은 지역으로 꼽히고 있습니다. 다만 용산구는 고가 아파트가 밀집된 한남동 중심인지, 외곽의 일반 아파트 중심인지에 따라 실거주 여부가 달라질 수 있다고 전문가들은 분석하고 있습니다.

 

청약을 노린다면 '타이밍'도 중요합니다

문제는 분양 시기입니다. 현재 강남권 대부분 단지는 구체적인 분양 일정을 잡지 못한 상태이며, 연말이나 내년으로 일정이 밀릴 가능성이 높습니다.

또한, 강남3구와 용산구의 토지거래허가구역 지정은 오는 9월까지 예정되어 있습니다. 만약 연말 이후 분양이 이뤄진다면, 그때는 실거주 의무가 적용될 수 있는 여지가 생기게 됩니다.

그리고 잊지 말아야 할 한 가지가 더 있습니다. 청약 당첨자가 분양권을 제3자에게 전매하려는 경우에는 '토지거래 허가'를 반드시 받아야 한다는 점입니다. 이는 단순한 거주 계획뿐 아니라 투자 전략에도 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

 

마무리하며

정부의 규제 강화 속에서도 청약 시장은 여전히 기회를 제공하고 있습니다. 특히 실거주 의무가 배제된 단지는 수요자들의 관심을 끌 수 있는 중요한 요소가 될 수 있습니다.

따라서 청약을 고려하고 계신 분들이라면, 단순히 분양가만 볼 것이 아니라 해당 단지가 위치한 지역의 규제 현황, 실거주 의무 여부, 분양 시점 등을 종합적으로 고려하는 것이 현명한 접근이 될 것입니다.