서울 재건축 지역, 상가 분쟁으로 인한 혼란 지속

서울 내 여러 재건축 단지에서 상가를 둘러싼 의견 충돌이 이어지고 있습니다. 조합원 자격 및 분양권 문제로 인해 법적 다툼이 계속되고 있으며, 입주 후에도 미분양 상가와 수익 감소로 인해 주민들의 불만이 고조되고 있습니다. 정부는 이러한 분쟁을 예방하고자 관련 법안을 발의했으나, 국회 논의가 지연되면서 해결책 마련이 쉽지 않은 상황입니다. 전문가들은 앞으로 재건축 과정에서 상가의 경제성이 더욱 낮아질 가능성이 있으므로 신중한 접근이 필요하다고 조언합니다.

올림픽파크포레온, 상가 관리 주체를 둘러싼 법적 다툼

강동구 ‘올림픽파크포레온’(구 둔촌주공 재건축)에서는 상가 관리 운영권을 두고 갈등이 심화되고 있습니다. 기존 상가재건축위원회와 일부 상가 소유주들이 결성한 ‘우리상가협의회’ 간 의견 대립이 이어지며 조합 내부 갈등이 확대되었습니다.

우리상가협의회 측은 조합이 상가 대표 단체를 변경하면 180억 원을 조합 발전기금으로 지원하겠다고 제안했습니다. 이에 따라 조합은 오는 22일 총회를 열어 대표 단체 변경 여부를 결정할 계획이었으나, 기존 상가재건축관리사 측이 이에 반대하며 조합 자산이 가압류될 가능성을 언급하며 강하게 반발하고 있습니다.

이러한 법적 충돌은 조합원뿐만 아니라 일반 분양자들에게도 영향을 미치고 있습니다. 상가 분양 수익 정산 및 조합 청산 절차가 마무리되어야만 소유권 이전 등기가 가능하기 때문에, 소송이 길어질 경우 조합원과 분양자 모두 재산권 행사에 어려움을 겪을 수 있습니다.

입주 이후에도 해결되지 않는 상가 미분양 문제

이미 입주를 완료한 재건축 단지에서도 상가 미분양으로 인해 각종 문제가 발생하고 있으며, 이에 따른 주민들의 걱정이 커지고 있습니다.

동작구 ‘흑석자이’는 2023년 입주를 마쳤으나, 여전히 소유권 이전이 이루어지지 않고 있습니다. 단지 내 상가 25개 중 9개가 미분양 상태로 남아 있어 조합의 자금 조달이 어려워졌으며, 시공사 측의 자금 지원 역시 원활하지 않아 소유권 이전은 하반기에나 가능할 것으로 보입니다.

또한, 서초구 ‘메이플자이’에서는 조합이 59개 점포로 구성된 상가를 한꺼번에 매각하려 했으나, 입찰에 참여한 업체가 없어 매각이 유찰되는 상황이 발생했습니다. 만약 6월 입주 전까지 매각이 이루어지지 않는다면, 조합 청산 절차가 지연될 가능성이 높아 조합원들의 걱정이 커지고 있습니다.

재건축 초기 단계에서도 상가 관련 소송 이어져

재건축을 막 시작한 지역에서도 상가 문제는 갈등을 일으키는 주요 원인으로 작용하고 있습니다. 조합원 자격과 아파트 분양권 배분을 둘러싼 법적 분쟁이 지속되고 있으며, 일부 단지에서는 상가를 재건축 과정에서 제외하려는 방안을 추진하고 있으나, 이 또한 소송을 피하기 어려운 상황입니다.

강남구 ‘개포주공6·7단지’에서는 아파트 조합원들이 상가 소유주가 조합원으로 인정되는 것에 반대하며 법적 대응에 나섰습니다. 일반적으로 상가가 공유 지분을 가질 경우 대표자만 조합원으로 인정되는 경우가 많지만, 이번 사례에서는 조합이 개별 상가 소유주까지 조합원으로 포함시키면서 갈등이 확대되었습니다.

또한, 서초구 진흥아파트에서는 조합이 상가 소유주에게 아파트 분양권을 보장하겠다는 약속을 이행하지 않으면서 법적 분쟁이 발생하였고, 결국 상가 소유주 측이 승소하였습니다. 양천구 ‘목동신시가든 6단지’에서는 재건축 추진 과정에서 조합원 동의를 얻는 것이 쉽지 않은 상황이며, 상가 소유주들의 반대가 강해 사업이 지연되고 있습니다.

전문가 조언, “상가 규모 축소 또는 배제 검토 필요”

전문가들은 재건축 과정에서 상가 규모를 줄이거나 아예 포함하지 않는 방안을 검토해야 분쟁을 최소화할 수 있다고 조언합니다.

정비업계 관계자는 “노량진 뉴타운에서는 상가를 최소화하는 방향으로 재건축이 진행되고 있으며, 개포지구에서는 상가를 아예 배제하는 방식이 채택되고 있다”면서 “현재 상가의 경제성이 점점 낮아지는 흐름을 고려해, 단지별로 최적의 재건축 방안을 신중히 결정해야 한다”고 강조했습니다.

부동산 투자자를 위한 조언

재건축 단지에서 상가는 더 이상 안정적인 투자처로 보기 어렵다는 의견이 많습니다. 법적 분쟁과 미분양 문제로 인해 수익성이 악화되고 있으며, 재건축이 진행되면서 상가의 사업성이 점차 축소되는 추세입니다. 이에 따라 투자자들은 단순히 수익률만 고려할 것이 아니라, 상가의 위치, 배후 수요, 그리고 조합 내 갈등 가능성까지 면밀히 검토해야 합니다.

특히, 재건축 초기 단계에서는 조합 운영 및 사업 방향을 충분히 파악하는 것이 중요합니다. 법적 분쟁이 잦은 단지는 장기간 자금이 묶일 가능성이 높으며, 경우에 따라서는 분양이나 운영이 어려워질 수도 있습니다.

전문가들은 “상가 투자 시 안정적인 수익을 기대하기보다는 장기적인 트렌드를 고려해야 한다”며 “재건축 상가는 향후 가치를 신중하게 분석하고, 법적 리스크까지 검토한 후 투자 결정을 내려야 한다”고 조언하고 있습니다.