토지거래허가구역 지정, 집값 안정에 효과 있었을까?

서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 일대가 다시 토지거래허가구역(이하 토허제)으로 지정되며 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 이는 지난달 해제되었던 토허제가 한 달 만에 다시 확대 시행되는 것으로, 정부가 집값 상승세를 억제하기 위한 강력한 조치로 해석됩니다. 하지만 과거 사례를 보면, 거래량 감소와는 별개로 집값은 오히려 더 올랐던 것으로 나타났습니다.

"잠삼대청" 지역, 거래는 줄었지만 가격은 더 올랐다

신한투자증권 자산관리컨설팅부가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2020년 6월부터 2년간 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동(이하 "잠삼대청") 지역의 거래량은 크게 줄어든 반면, 집값은 꾸준히 상승한 것으로 확인되었습니다.

예를 들어, 잠실동의 아파트 거래량은 토허제 시행 전 2년간(2018년 6월~2020년 5월) 4,456건에서 시행 후 814건으로 무려 81.7% 감소했습니다. 청담동 역시 461건에서 178건으로, 대치동은 1,343건에서 536건으로 각각 약 60% 이상 줄었습니다. 이는 서울 전체 거래량 감소율(약 39%)보다 훨씬 큰 폭이었습니다.

거래량이 급감한 데에는 실거주 목적이 아닌 경우 매입이 사실상 불가능해진 규제 영향과 대출 제한이 복합적으로 작용한 것으로 보입니다.

가격은 왜 올랐을까?

거래량이 줄었음에도 불구하고, 아파트 매매가는 오히려 상승했습니다. 대치동은 토허제 시행 전 2년간 22.66% 상승했지만, 시행 이후 2년간은 23.82%로 오히려 더 높은 상승률을 기록했습니다. 잠실 역시 같은 기간 동안 상승률이 20.79%에서 22.51%로 증가했습니다.

이러한 가격 상승은 해당 지역이 갖는 학군, 교통, 재건축 기대감 등 입지적 요소와 함께 공급 부족이 맞물린 결과로 분석됩니다.

삼성동과 청담동의 경우 상승률은 소폭 둔화되었지만, 여전히 두 자릿수 상승률을 기록하며 강세를 유지했습니다.

최근까지 이어진 가격 상승

잠삼대청 지역의 가격 상승은 최근까지도 이어지고 있습니다. 예를 들어, 잠실동 아파트의 평당(3.3㎡ 기준) 매매가는 2020년 6월 기준 5,758만원에서 지난달 7,898만원으로 약 37.2% 상승했습니다. 같은 기간 청담동은 35.3%, 대치동은 35.9%, 삼성동은 32.4% 각각 상승했습니다.

이처럼 토허제가 거래를 억제하는 효과는 분명히 있었으나, 가격 안정에는 실질적인 영향을 미치지 못했다는 평가가 나옵니다.

전문가의 평가

신한투자증권 양지영 수석은 "토허제는 시장의 안정을 위한 정책 도구로 도입됐지만, 실질적으로는 거래 경직성을 강화하고, 가격을 잡는 데에는 한계가 있었다"고 평가했습니다.

이번 토허제 확대 지정이 집값 안정에 실효성을 가질 수 있을지는 미지수입니다. 과거 사례를 통해 볼 때, 단순한 거래 제한보다는 보다 근본적인 수요와 공급의 균형, 실효성 있는 정책이 병행되어야 할 시점입니다.

과도한 집값 상승의 우려

토허제가 거래를 억제하는 효과는 분명히 있었지만, 집값 안정에는 실질적인 영향을 미치지 못했다는 점에서 시민들의 우려는 더욱 커지고 있습니다.

특히 서울의 핵심 지역을 중심으로 한 과도한 집값 상승은 무주택자나 청년, 신혼부부 등 실수요자들에게 큰 부담으로 작용하고 있으며, 자산 격차를 심화시키는 주요 요인으로 지적되고 있습니다.

정부가 시장을 규제하려는 의도에도 불구하고 되려 가격이 오르는 상황이 반복된다면, 실수요자들은 상대적인 박탈감을 느낄 수밖에 없습니다. 단순한 거래 제한 정책만으로는 근본적인 해결이 어렵다는 점에서, 보다 실효성 있는 공급 대책과 공공 주도의 주거 안정 정책이 병행되어야 할 시점입니다.

실수요자가 배제되지 않고, 안정적으로 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있는 시장 환경 조성을 위한 정책적 고민이 절실히 요구됩니다.