부동산 대출 총량 규제, 일본과는 다르다? [2025.07.05]

이재명 정부의 첫 부동산 정책으로 발표된 '6·27 대책'은 부동산 대출 총량 규제를 핵심으로 합니다. 과거 일본의 총량 규제가 버블 붕괴와 장기 불황으로 이어졌던 전례가 있는 만큼, 이번 조치가 유사한 위험을 초래할 수 있다는 우려도 일부 존재합니다. 그러나 전문가들은 한국의 상황이 당시 일본과는 다르며, 실패 가능성은 낮다고 진단합니다.

부동산 대출 총량 규제, 일본과는 다르다?

 

당시 일본은 왜 실패했는가

1990년 일본 대장성의 총량 규제는 경기 과열을 억제하려는 목적이었지만, 결과적으로 버블 붕괴와 장기불황을 초래했습니다. 일본 정책 실패의 주요 원인은 다음 세 가지로 분석됩니다.

1. 늦은 규제 시점: 실효성 있는 시점인 1987~88년을 지나 1990년에서야 규제가 도입됐고,
2. 정책 간 엇박자: 대장성의 대출 규제와 일본은행의 금리 인상이 동시에 이루어지며 충격이 가중됐고,
3. 규제 공백: 제2금융권인 주택금융회사와 농협의 대출이 규제 대상에서 빠지면서 실질적 통제가 어려웠습니다.

현석 연세대 교수는 당시 연구 자료를 통해 이러한 교훈을 이미 수년 전부터 경고해왔으며, 이번 한국의 조치는 그와는 상당히 다른 구조를 가진다고 강조했습니다.

 

한국, 일본과 다른 세 가지 배경

현 교수는 이번 정책이 일본과 다르다고 보는 이유로 다음과 같은 점들을 들었습니다.

• 적절한 시기의 도입: 금리 인하 기조 속에서 집값 상승과 대출 증가의 조짐이 보일 때 즉각적으로 시행됨
• 정책 당국 간 긴밀한 공조: 한국은행, 금융위원회, 국토부 등 당국 간 일관된 메시지와 협력이 이뤄졌음
• 규제 사각지대 최소화: 제2금융권을 포함한 스트레스 DSR 적용, 주담대 한도 6억 원 일괄 제한, 전입 의무 도입 등 빈틈없는 규제 설계

특히 40년 초장기 주담대와 저금리 정책대출의 혜택도 동시에 차단하는 등, 과거 일본에 비해 한층 정교하고 포괄적인 접근이 이루어졌습니다.

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정책 일관성과 보완이 관건

물론 한국 역시 완벽한 상황은 아닙니다. 현 교수는 외국인 투자 규제 공백, 대통령실과의 소통 부족, 비규제 지역의 풍선효과 가능성 등을 지적하며, 빠른 피드백과 보완, 지역 맞춤형 규제가 병행되어야 한다고 강조했습니다.

그는 이번 규제를 단기적 안정만이 아닌, 장기적으로 지속가능한 경제 구조를 위한 기초 작업으로 봐야 한다며, 부채와 자산 시장의 불균형을 해소하는 전략적 출발점이라고 평가했습니다.

 

결론: 규제의 목적은 성장 기반 마련

결국 정부가 8년 전 실행했어야 할 정책을 이제서야 실행한 것이며, 늦은 만큼 더욱 철저히, 일관되게 추진되어야 합니다. 빚이 자산 가격을 띄우는 수단이 아니라, 경제 구조를 망가뜨리는 부메랑이 되지 않도록 하기 위한 이번 규제는, 한국 경제의 체력을 키우는 기회가 될 수도 있습니다.

 

 

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