서울 아파트 거래 81% 급감…대출 규제 직격탄 맞은 부동산 시장 [2025.07.18]

7월 들어 서울 아파트 거래량이 전월 대비 80% 넘게 감소한 것으로 나타났습니다. 고강도 대출 규제가 시행된 지 단 3주 만에 부동산 시장이 급격히 위축되는 모습을 보이면서, 매수세 위축과 가격 상승세 둔화라는 양상이 동시에 나타나고 있습니다. 정부의 규제가 ‘수요 억제’에 효과를 낸 것으로 보이지만, 실수요자뿐 아니라 비거주 수요까지도 포함된 광범위한 수요층의 거래 여건이 위축된 결과라는 점에서 해석이 엇갈리고 있습니다.

서울 아파트 거래 81% 급감…대출 규제 직격탄 맞은 부동산 시장

 

거래량 81% 급감…성동·마포구 90%대 감소

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 7월 1일부터 17일까지 서울 아파트 거래량은 총 1140건으로 집계되었습니다. 이는 같은 기간 6월의 거래량(5978건)과 비교해 무려 81%나 감소한 수치입니다. 신고 기한이 30일이라는 점을 고려해도 거래량이 회복되기엔 상당한 시간이 걸릴 것으로 보입니다.

특히 성동구는 거래량이 94.3% 감소해 서울에서 가장 큰 감소 폭을 보였고, 마포구도 91.9% 급감했습니다. 강동(91.6%), 동작(90.9%), 서초(90.4%) 등 서울 전역에서 90% 안팎의 거래 감소가 나타나며 거래절벽 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

 

스트레스 DSR 3단계 효과…수요 전반의 자금 조달 여건 악화

전문가들은 이번 급감의 배경으로 ‘스트레스 DSR 3단계’ 시행을 주목하고 있습니다. 이 제도는 대출자의 상환 능력을 보다 엄격하게 심사하도록 설계돼, 기존 대출 규제보다도 강력한 수요 억제 효과를 발휘하고 있습니다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “실수요자 입장에서 대출 한도 축소와 이자 부담 증가로 인해 자금 조달이 어려워졌다”며 “서울 아파트 거래량은 당분간 낮은 수준을 유지할 가능성이 크다”고 진단했습니다. 다만 실제 신규 분양 단지의 고가 아파트 중 일부는 비거주 수요가 40% 이상 차지한다는 조사 결과도 있어, 실수요만 위축됐다고 보기보다는 전반적인 시장 심리 위축이 더 큰 영향을 미친 것으로 해석할 수 있습니다.

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매매가 상승세도 둔화…관망세 확대

거래 감소는 곧바로 가격 흐름에도 영향을 미쳤습니다. 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격 동향’에 따르면, 7월 둘째 주 서울 아파트 매매가는 0.19% 상승했지만, 이는 3주 연속 상승폭이 둔화된 결과입니다.

강남구는 전주 0.34%에서 0.15%로 상승률이 절반 이하로 줄었고, 서초(0.32%), 성동(0.45%), 마포(0.24%) 등 주요 지역도 일제히 상승 폭이 축소되었습니다. 이는 시장 전반에 매수 관망세가 확대되고 있음을 보여주는 신호로 해석됩니다.

 

투자자에게 주는 시사점

현재 서울 아파트 시장은 규제 정책의 효과가 단기간에 나타난 대표 사례로 볼 수 있습니다. 다만 이러한 급격한 위축은 단순히 투자 수요뿐 아니라 실수요자까지 제약하게 되며, 중장기적으로는 거래 절벽과 가격 왜곡, 매물 잠김 등의 부작용으로 이어질 가능성도 존재합니다.

따라서 투자자들은 당분간 거래량과 가격 흐름의 변동성에 주의하면서 정책 기조 변화 및 규제 완화 여부에 촉각을 곤두세울 필요가 있습니다. 특히 금리 수준, 대출 규제, 매수심리 회복 등 여러 변수를 종합적으로 고려한 대응이 요구되는 시점입니다.

 

 

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