서울 집값 올린 '고액 영끌'에 제동… 주담대 6억 상한의 의미는? [2025.06.27]

정부가 다시 한 번 대출 규제의 고삐를 죄었습니다. 이번에는 고소득자들의 '상급지 진입'을 겨냥한 초고강도 규제입니다. 서울의 집값을 끌어올린 주범으로 지목된 '고액 영끌족'의 레버리지 행태에 제동을 걸겠다는 의도입니다.

서울 집값 올린 '고액 영끌'에 제동… 주담대 6억 상한의 의미는?

 

'고액 영끌족'을 정조준한 대출 상한제

6월 28일부터 수도권과 규제지역에서 주택을 구입할 때 받을 수 있는 주택담보대출(주담대) 상한이 6억 원으로 제한됩니다. 고소득 차주들이 수십억 원의 대출을 끌어다가 상급지에 진입하며 집값 상승을 유도했다는 판단 하에 나온 조치입니다.

예컨대, 연봉 2억 원의 고소득자가 20억 원짜리 집을 살 경우, 기존에는 13억 9600만 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 6억 원까지만 대출 가능, 즉 8억 원 가까운 자금이 차단되는 셈입니다. 반면, 중위소득 차주의 경우 대출 한도에 큰 변화가 없습니다.

 

실수요자 혜택도 축소… 부작용 우려도

이번 규제는 청년, 신혼부부 등 실수요층에도 영향을 미칩니다. 생애최초 구입자에 적용되던 LTV(담보인정비율)가 80% → 70%로 낮아졌고, 정책자금 대출인 디딤돌, 버팀목 대출의 한도도 최대 1억 원 축소됐습니다. 전세대출 보증비율도 기존 90%에서 80%로 조정됩니다.

즉, 전반적으로 주택 구매에 필요한 '대출 여력'이 줄어들었고, 이는 곧 거래량 위축으로 이어질 수 있다는 지적도 나옵니다.

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'가격억제' 카드에서 빠진 것들: 세금과 공급

정부는 이번 조치를 "역대 가장 강력한 대출 규제"라고 표현했지만, 세제나 공급 정책은 포함되지 않았습니다. 이는 과거 부동산 대책에서 동반되던 세금 억제나 대규모 공급 계획이 빠졌다는 의미이기도 합니다.

다만 정부는 추후 공급 확대를 병행할 계획이라고 밝혔습니다. 규제만으로 수요를 억제할 수는 없기에, 공급 확대로 수급 안정을 유도하겠다는 전략입니다.

 

투자자 포인트: 상급지 매수세 주춤… 실수요 위주 재편 가능성

이번 조치는 투기성 수요 억제와 가격 안정화를 목표로 합니다. 특히 강남 3구, 마용성 등 상급지의 '무리한 진입'을 차단하면서, 고소득층의 매수 여력이 줄어들게 됩니다. 이는 단기적으로 상급지 아파트의 매수세 위축으로 이어질 수 있습니다.

한편, 실수요자 중심의 시장으로 재편될 가능성도 있습니다. 그러나 대출 여력이 줄어든 실수요자들이 자금 부족으로 거래를 주저할 경우, 시장 전체의 유동성 축소와 거래절벽 우려도 동시에 존재합니다.

정부가 예고한 공급 확대 정책이 언제, 어떤 방식으로 실행될지 주목해야 합니다. 당분간은 '자금 조달 계획'이 명확한 매수자들 중심의 선택적 매매가 이뤄질 가능성이 높습니다.

 

 

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