'DSR 규제 강화 vs 금리 인하' – 하반기 부동산 시장의 방향은? [2025.05.22]

하반기 부동산 시장은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화와 기준금리 인하 가능성이 맞물리며 복잡한 국면에 접어들고 있습니다. 오는 7월부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR은 실수요자의 자금 조달에 영향을 줄 것으로 예상되지만, 동시에 기준금리 인하 가능성과 새 정부 출범 기대감은 그 영향을 상쇄할 수 있다는 분석이 나옵니다. 그 내용에 대해 함께 살펴보도록 하겠습니다.

'DSR 규제 강화 vs 금리 인하' – 하반기 부동산 시장의 방향은?

 

 

강화되는 DSR 규제, 실수요자의 부담 가중

3단계 스트레스 DSR은 기존보다 더욱 보수적인 기준으로 차주의 상환 능력을 평가하는 방식입니다. 이에 따라 실수요자, 특히 자금 여력이 부족한 계층은 대출 한도가 줄어들어 주택 거래에 제약을 받을 가능성이 커졌습니다. 전문가들은 이로 인해 중저가 아파트가 밀집한 외곽 지역에서의 거래 위축이 예상된다고 말합니다.

반면, 서울 강남 3구 및 마용성(마포, 용산, 성동)과 같은 고가 아파트 지역은 큰 영향을 받지 않을 것으로 보입니다. 이들 지역은 대출보다 자가 자금으로 거래되는 비중이 높고, 이미 토지거래허가구역으로 갭투자도 어렵기 때문입니다. 따라서 오히려 이러한 선호 지역의 집값은 상승세를 이어갈 가능성이 있다는 전망이 나옵니다.

 

금리 인하와 정책 기대감, 규제 효과 상쇄할까?

하반기 금리 인하가 실현될 경우, 높아진 대출 규제의 충격을 일정 부분 상쇄할 수 있습니다. 낮아진 이자 부담은 실거주 목적의 수요를 다시 자극할 수 있으며, 실제로 최근 서울 외곽 지역에서는 일정 수준의 거래량이 유지되고 있는 것으로 나타났습니다.

또한, 새 정부 출범과 함께 규제 완화 기대가 부동산 시장 심리에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 공급 부족 우려와 맞물릴 경우, 집값이 급격히 하락하기보다는 강보합세 혹은 횡보 흐름을 보일 것이라는 분석이 우세합니다.

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지방 시장은 규제 유예에도 침체 지속 전망

정부는 지방 부동산 시장에 대해서는 3단계 DSR 적용을 일부 유예하기로 했지만, 이 조치의 실효성은 제한적일 것으로 보입니다. 지방은 경제 기반이 취약하고 외부 투자 수요도 낮아 규제 유예에 따른 풍선효과는 크지 않을 것이라는 분석입니다. 실질적인 시장 회복을 위해서는 보다 구조적인 접근이 필요하다는 지적도 있습니다.

 

하반기 시장은 "시소게임" 양상 전망

결국 하반기 부동산 시장은 대출 규제 강화와 금리 인하 기대 사이의 균형을 어떻게 잡느냐에 따라 방향이 갈릴 것입니다. 실수요자 중심의 거래 감소와 고가 아파트 상승세 지속이라는 이중 구조는 더욱 뚜렷해질 수 있으며, 자산 양극화 문제도 더욱 심화될 수 있습니다.

전문가들은 올해 부동산 시장이 "상고하중"의 흐름, 즉 상반기 강세 이후 하반기 조정 혹은 횡보 흐름을 보일 가능성이 높다고 보고 있습니다. 정책 변화와 경기 흐름, 금리 결정 등 다양한 변수가 복합적으로 작용하는 만큼, 투자자와 실수요자 모두 보다 세밀한 전략이 요구되는 시점입니다.

 

 

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