서울 집값, 다시 규제의 문턱에 서다 [2025.06.13]

서울 집값이 다시 들썩이고 있습니다. 이재명정부 출범 이후 처음으로 부동산 규제 강화 가능성이 언급되며, 과열 신호를 보이는 지역들에 대해 ‘조정대상지역’ 및 ‘투기과열지구’ 재지정이 검토될 수 있다는 분석이 나옵니다. 2023년 1월 강남 3구와 용산만 남기고 해제된 이후 2년 6개월 만의 규제 부활 조짐은 시장에 또 다른 분기점을 예고합니다.

서울 집값, 다시 규제의 문턱에 서다

 

과천·강남·성수… 다시 주목받는 과열 지역

한국부동산원의 주간 통계에 따르면, 최근 3개월간 아파트 매매가격 상승률이 1%를 넘는 지역은 서울·경기 내 14곳에 달합니다. 특히 과천(4.6%)과 강남(3.83%), 서초(3.49%), 송파(3.45%) 등 이른바 ‘강남 3구’와 준강남 지역들이 높은 상승률을 보였습니다. 마용성(마포·용산·성동) 및 목동이 있는 양천도 2%대 상승률을 기록하며 관심을 끌고 있습니다.

 

지표는 '규제 가능성' 시사… 핵심은 정책 판단

현행 조정대상지역 요건은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3배 이상, 투기과열지구는 1.5배 이상을 기준으로 합니다. 올해 3~5월 서울과 경기도의 물가상승률은 각각 0.64%, 0.65%에 불과해, 해당 지표를 충족한 지역들은 제도상 규제 요건을 만족하는 셈입니다.

다만 규제지역 지정은 필수 요건 충족 외에도 청약 경쟁률, 전매 거래량 등 다양한 선택 요건을 함께 고려해 결정됩니다. 즉, 현재의 과열 흐름이 일시적이냐 구조적이냐에 따라 정책 방향이 달라질 수 있다는 뜻입니다.

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규제 재지정 시 부동산 시장에 미치는 영향은?

만약 이들 지역이 조정대상지역이나 투기과열지구로 재지정될 경우, 실거주 요건 강화 및 대출 규제 등으로 수요 위축이 발생할 수 있습니다. 예를 들어 조정대상지역에서는 1주택자가 주택을 추가 매수할 경우 취득세가 중과되고, 1주택 양도세 비과세 요건으로 2년 실거주가 요구됩니다. 또한 LTV는 비규제지역 70%에서 투기과열지역 50%로 낮아지게 됩니다.

 

맺으며

서울 부동산 시장은 다시 규제의 그림자 아래 놓이고 있습니다. 단기적인 가격 상승세가 제도적 개입으로 이어질 경우, 수요·공급 양측 모두 변화된 환경에 적응해야 할 것입니다. 투자자 입장에서는 앞으로 발표될 정책 기조와 지역별 온도 차이를 면밀히 살피는 것이 무엇보다 중요합니다. 시장의 반응은 결국 정부의 첫 부동산 시그널에 달려 있습니다.

 

 

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